Покупка жилой недвижимости в Италии

Покупка или продажа жилой недвижимости: как это работает в Италии?

Рассмотрим ситуацию покупки жилой недвижимости в Италии поподробнее.


1. С агентством недвижимости или самостоятельно?
Если итальянец хочет продать свой дом, чаще всего он прибегает к услугам агентства недвижимости. Бывает, что попытки самостоятельной продажи оборачиваются годами ожидания для продавца. Участие агентства недвижимости несомненно влечет для продавца определенные расходы – оплату вознаграждения агентства. Как правило вознаграждение агентства недвижимости равняется плюс-минус трем процентам от цены продажи, но может отличаться от региона к региону и от типа поручения, которое продавец дает агентству – эксклюзивное право продажи или не эксклюзивное. Обычно наиболее квалифицированные агентства недвижимости предлагают комплексную услугу, которая заключается в сопровождении клиента на этапе переговоров, предварительного этапа, вплоть до окончательного нотариального акта.
Внимание! Следует учитывать, что агентство недвижимости в отличие от России, берет вознаграждение за сопровождение сделки дважды – с продавца и с покупателя.
Агентство хотя и упоминается нотариусом в публичном нотариальном акте, но не обязан его подписывать. Однако нередко случается, что он решает поучаствовать в оговорке с согласия сторон, чтобы убедиться, что все идет хорошо.
Часто агентство недвижимости может силами своих или привлеченных технических специалистов провести оценку и проверку продаваемой недвижимости, но не исключается также, что продавец или потенциальный покупатель проводил свои собственные проверки лично с помощью доверенного эксперта. Во-первых, речь идет о соответствии фактического состояния недвижимости ее параметрам в градостроительной документации, в так называемом муниципальном кадастре. Если, например, веранда построена без разрешения, для исправления ситуации необходимо вернуть объект недвижимости в первоначальное состояние или выполнить согласование перепланировки.


2. Поиск средств для приобретения недвижимости: ипотека.
Ипотека является очень распространенным на практике договором между банком и покупателем недвижимости в Италии.
Для получения ипотечного кредита необходимо получить от продавца всю документацию, касающуюся дома, которую затем необходимо передать в Банк. Фактически любое банковское учреждение, прежде чем принять решение о выдаче ипотеки или нет, должно провести оценку приобретаемого дома: исходя из чего и формулирует экономическую оценку, предлагая конкретную сумму и ставку процентов в качестве кредита.
На этом этапе также необходимо обратиться к нотариусу, предъявив всю документацию, касающуюся как продажи, так и ипотеки. Нотариус также играет важную роль в выдаче кредита Банком, так как должен составить так называемый предварительный нотариальный отчет. Этот отчет является подготовкой к подписанию кредита и представляет собой документ, в котором нотариус заявляет, что он провел все проверки, удостоверяя, что дом свободен от таких обременений, как предшествующая ипотека, запрет на продажу и любых других ограничений. После получения предварительного отчета стороны могут договориться о заключении договора купли-продажи и ипотеки.

3. Этапы сделки
3.1. Предложение о продаже (proposta d`acquisto)
После того как покупатель посмотрел воочию на объект недвижимости, провел необходимые проверки и принял решение о покупке он обращается в агентство недвижимости для формулирования, подписания и передачи продавцу так называемого «предложения о продаже» (proposta d`acquisto).
Предложение о продаже составляется в простой письменной форме на имя продавца, где обязательно идентифицируется объект недвижимости, указываются данные покупателя, цена продажи, другие условия, которые покупатель считает важными. В этом же предложении указывается размер задатка, передаваемого покупателем продавцу в подтверждение своих намерений. Единожды подписав предложение о продаже и приняв задаток, продавец обязан снять объект недвижимости с продажи, прекратить его показы третьим лицам. Задаток является гарантией серьезности намерений покупателя для продавца, и в случае отказа покупателя от покупки остается у продавца. Как правило на этом этапе покупатель оплачивает аванс в счет оплаты гонорара агентства недвижимости.


3.2. «Компромисс» - компромиссное, оно же предварительное соглашение (compromessa).
Для покупки и продажи дома очень часто перед обращением к нотариусу используется предварительный договор. Фактически это соглашение сторон в простой письменной форме, на основании которого покупатель и продавец соглашаются и обязуются в дальнейшем согласовать, составить и подписать публичный акт к заранее установленной дате.
Задаток за снятие объекта недвижимости с продажи обычно уже внесен, и на этом этапе покупатель вносит авансовый платеж как правило в размере 10% от стоимости покупки, который, как и первая сумма будет учтена в окончательной цене продажи. Стороны могут согласовать и другие платежи. Которые должны быть выплачены до сделки. Копию этих платежей необходимо сохранить, потому что ее потом потребует нотариус при составлении публичного акта.
Понятия задатка и аванса часто смешиваются в сознании большинства людей, хотя это совершенно разные платежи, направленные на разные цели. Аванс в отличие от задатка подлежит возврату в случае, если сделка не будет завершена. Задаток в случае неисполнения обязательств покупателем, продавец будет иметь возможность удержать в качестве компенсации за понесенный ущерб.
С другой стороны, если продавец допустит неисполнение обязательств, покупатель может потребовать возврата уплаченного залога в двойном размере.

3.3. Нотариальный акт, или окончательный договор (il rogito).
Представляет собой заключительный акт переговоров о продаже недвижимости, фактический акт купли-продажи, то есть момент, в который происходит окончательная передача имущества от продавца новому владельцу. Он составляется нотариусом покупателя и содержит все элементы, необходимые для идентификации рассматриваемого объекта недвижимости (которые уже должны содержаться в компромиссном решении), идентификации сторон сделки, цены и прочих условий оговоренных в процессе предварительных переговоров.
Важный момент: расходы на услуги нотариуса.
Помимо покупной цены и расходов по ипотеке, которые представляют собой основную проблему для покупателей жилья, безусловно, необходимо учитывать налоги и сборы, которые необходимо уплатить. Для расчета этих расходов необходимо знать какова кадастровая оценка имущества (rendita catastale) – этот параметр устанавливается государством в первую очередь для расчета обязательных платежей, регистрационного, ипотечного и кадастрового сбора.
Важно знать кадастровую оценку поскольку именно эта стоимость представляет собой базу для расчета регистрационного сбора (2% от кадастровой стоимости, если это первый дом, 9%, если это второй и последующие дома).
Гонорар нотариуса составляет в зависимости от региона, недвижимости, отношений с нотариусов от 1000 евро и выше, средний диапазон 1500-2500 евро.
Заранее запросить смету расходов у нотариуса – наиболее разумное решение, поскольку только после анализа конкретного случая можно действительно установить, какие затраты придется понести при покупке дома.

4. Особенности национального менталитета
Следует учитывать особенности итальянского менталитета – никто никуда не спешит, как продавцы, так и покупатели любят использовать устоявшиеся обычаи делового оборота, такие как последовательное соблюдение всех описанных выше этапов сделки. Чего только стоит привычка использовать в расчетах банковские чеки вместо банковских переводов! Для целей покупки и продажи чаще всего используют именно такую форму расчетов.
В целом – процедура описанная выше выработана в Италии давно и направлена на защиту прав и законных интересов обеих сторон сделки, а вот попытки привнести «динамизм», провести сделку по-американски или по-русски, за один присест за стол переговоров часто настораживают и даже отпугивают контрагентов.