Льгота «первый дом» - особенности применения.

Льгота «первый дом» - особенности применения льготы при расчете и уплате налога на доходы физических лиц и регистрационного сбора при покупке жилья.


Льгота на покупку «первого дома» позволяет эффективно снизить налоги, связанные с покупкой жилья при наличии определенных условий. Рассмотрим эти условия на примере конкретной ситуации.

Иностранец без вида на жительство Италии приобрел в 2022 году квартиру с применением льготы «первый дом» - был уплачен налог на регистрацию сделок с недвижимостью (регистрационный сбор» в размере 2%, после чего началось течение 18-месячного срока для переноса места жительства (residenza) по адресу приобретенной недвижимости.


1. Льгота «первый дом» и налог на регистрацию сделок.
Налог на регистрацию сделок установлен и регулируется Декретом 131/1986 (Сводный закон о регистрационном налоге). В разъяснение к положениям Декрета Агентством по налогам Италии был выпущен Циркуляр №18 от 29.05.2013 г., в котором уточняется порядок применения льготы «первый дом».
В частности, п. 3.11 Циркуляра (art. 3.11 Circolare n. 18 del 29.05.13) указывает, что покупатель теряет право на применение льготы «первый дом» в случае если:
- декларация о намерении перенести residenza признается недействительной;
- покупатель фактически не переносит residenza на новый адрес в течение 18 месяцев с момента покупки «первого дома»;
- лицо продает жилье до истечения 5 лет с момента покупки и т.д.

Важно отметить: невыполнение условий о переносе residenza в течение отведенного срока приведет к утрате льготы даже в том случае, если субъект продаст имущество до истечения восемнадцати месяцев. П. 3.11 Циркуляра №18 от 29.05.13 (art. 3.11 Circolare n. 18 del 29.05.13)
По истечении 18 месяцев покупатель, не перенесший residenza по новому адресу обязан доплатить налог до 9%, оплатить штраф 30% от разницы (т.е. 30% от невыплаченных 7-ми процентов) и пени. Если покупатель отказывается от переноса residenza на новый адрес до истечения 18 месяцев, и подает соответствующее заявление об отказе от намерения переноса residenza достаточно будет доплатить налог до 9% (т.е. довнести 7%). В таком случае не применяется такая мера как штраф.
Обязательные условия применения льготы «первый дом» - перенос residenza.

2. Понятие residenza для целей налогообложения
Регистрация населения по месту жительства установлена Законом 1228 от 24/12/1954 и является обязательной. Заключается во внесении сведений о лице в реестр постоянно проживающих лих (ANPR, Anagrafe). Иностранцы, граждане стран, не входящих в Евросоюз, по общему правилу могут быть внесены в реестр при наличии вида на жительство (после подачи запроса на выдачу вида на жительство).

3. Продажа «первого дома»
Недвижимость, приобретенная с применением льготы «первый дом» тем не менее может быть продана в течение первых 5 лет владения только при условии, что в течение 1-го года с момента такой продажи будет куплен новый объект недвижимости с сохранением всех обязательных условий для применения льготы – т.е. с переносом residenza на следующий адрес. В противном случае условия специального налогового режима не будут исполнены, и как следствие – будет наложена санкция (штраф) и доначислен налог (п. 3.11 Циркуляра №18 от 29.05.13). Можно также применить самодекларирование с отзывом права на льготу, в таком случае будет необходимо доплатить налог.
Таким образом, для сохранения ставки на уровне 2% можно до истечения 18-ти месячного срока зарегистрироваться в реестре по адресу первого дома (оформить residenza), однако обязательным условием для этого будет как минимум запрос вида на жительство, поскольку это является условием для включения в реестр (исключение дети итальянские граждане, наследование). Разъяснение (Risposta 4/2022 del 07/01/22).

4. Подоходный налог и замещающий налог при продаже недвижимости
Продажа недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет не облагается никаким налогом.
По общему правилу ст. 67-68 Сводного закона о налогах на доходы (art. 67-68 TUIR) доход полученный от продажи недвижимости облагается по ставкам, установленным для налога на доходы физических лиц, и взимается с сумм, превышающих стоимость покупки недвижимости.
Предусматривается возможность уменьшения налоговой базы на суммы затрат, понесенных при покупке проданной недвижимости, а именно вычету подлежат:
- налоги, уплаченные при покупке дома (ипотечный, кадастровый и регистрационный налоги);
- нотариальные сборы;
- расходы на ремонт и капитальную реконструкцию здания или его модернизацию.
Ставка налога на доходы физических лиц зависит от размера совокупного дохода от источника в Италии и варьируется следующим образом:
до 15.000 евро в год - 23%
от 15.001 до 28.000 евро в год - 25%
от 28.001 до 50.000 евро в год - 35%
свыше 50.001 евро - 43%

Для расчета налоговой базы используется совокупный доход лица, являющегося итальянским налоговым резидентом (и доход от продажи недвижимости и иные доходы лица).
Законодательство предусматривает возможность уплаты замещающего налога в 26% от дохода от продажи недвижимости, который не суммируется с иными доходами, и оплачивается отдельно, о чем подается заявление через нотариуса.

Освобождение от налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимости (ранее 5 лет владения) возможно при условии, что лицо зарегистрировалось и проживало по данному адресу не менее трех лет с момента покупки (имело residenza по этому адресу).
Внесение в реестр постоянно проживающих лиц (т.е. приобретение residenza) может повлечь за собой налоговые последствия – признание иностранного гражданина налоговым резидентом Италии, с переносом оплаты большей части налогов в Италию. Возникают риски того, что затраты, связанные с оплатой налогов в Италии, превысят разницу в 7% даже с учетом действия соглашения об избежании двойного налогообложения.


Таким образом общие рекомендации, связанные с применением льготы «первый дом», могут быть следующими:

• если существует устойчивое намерение связать свою жизнь с Италией, то необходимо подать документы на ВНЖ с оформлением residenza до истечения срока в 18 месяцев, в дальнейшем уже без спешки продавать дом и приобретать новый с возможностью сохранения пониженной ставки регистрационного налога, в этом случае подоходный налог будет зависеть от сроков проживания в этом доме, однако в этом случае необходимо учитывать возникновение налоговых обязанностей в связи с появлением резидентного статуса и его последствия (можно применять специальные режимы, соглашения об избежании двойного налогообложения, чтобы их снизить);

• если не существует устойчивого намерения в ближайшие годы становиться резидентом Италии, то необходимо доплатить регистрационный налог, а после продажи дома - подоходный налог или замещающий налог в зависимости от размера расходов, которые можно подтвердить и как следствие чистого дохода, полученного от продажи недвижимости. В таком случае не возникает налогового резидентства по обстоятельствам, указанным выше, нет временных ограничений и можно будет воспользоваться льготой «первого дома» позже, когда возникнет желание купить новый дом и получить резиденцию в Италии.