Аренда недвижимости в Италии

Аналогично тому, как аренда регулируется в российском праве, в Италии договор аренды — это соглашение, по которому одна сторона, то есть арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, именуемой «съемщиком», право пользоваться имуществом в течение определенного периода времени в обмен на денежное вознаграждение.

Договор аренды имеет свободную форму, т. е. гражданский кодекс, который регулирует его правила и содержание, не требует применения конкретной договорной формы.

Передача имущества является основным обязательством, которое должен выполнить арендодатель. Таким образом, договор аренды является договором, по которому субъект, называемый арендодателем, обязуется гарантировать пользование объектом недвижимости субъекту, называемому арендатором, который в свою очередь обязан периодически уплачивать определенную сумму, а также возвратить полученное в пользование помещение в установленные сроки, заботясь на протяжении всего периода аренды о сохранении объекта недвижимости в том же состоянии, в котором он был ему передан.

Законом предусмотрены разные виды договоров с разным сроком действия:
· классический договор аренды 4+4 (четыре года плюс четыре года продления) – affitto o locazione 4+4;
· согласованный контракт 3+2 (три года плюс два продления) на субсидируемую или согласованную арендную плату – affitto con canone concordato 3+2;
· временный (транзитный) контракт (от 1 месяца до 18 месяцев) – affitto transitorio;
· контракт для студентов ВУЗов (от 6 месяцев до 36 месяцев) – locazione per studenti.

Affitto (locazione) 4+4
В этом случае закон определяет минимальную продолжительность самого договора аренды и другие важные аспекты, такие как, например, причины и способы возобновления после истечения срока или возможность расторжения арендатором по существенным причинам.
Важно помнить, что минимальный срок аренды является элементом, установленным законом: четыре года, если стороны договорились о более коротком сроке, пункт недействителен. Закон предусматривает продление срока аренды на последующие четыре года. После истечения 4 лет договор автоматически продлевается еще на 4 года, за исключением двух случаев:
1. Арендодатель направляет письменное уведомление арендатору, не менее чем за 6 месяцев до окончания первого срока, где информирует о своем «отказе от продления». Со стороны арендодателя аннулирование разрешено только в определенных случаях, строго определенных законом, таких как, например, использование дома для собственных нужд, реконструкция здания, намерение продать имущество и т. д.
2. Второй случай прекращения договора без автоматического продления на 4 следующие года возникает, когда арендатор использует право отказа от договора аренды. Причины отказа арендатора также могут быть предусмотрены в самом договоре аренды. Однако закон всегда позволяет арендатору отказаться от аренды по существенным причинам, то есть вследствие объективных непредвиденных обстоятельств.

Уведомление должно быть направлено арендодателю заказным письмом в срок не менее 6 месяцев, если стороны не договорились об ином в договоре. Чаще всего такой срок составляет 3 месяца.

Кроме того арендатор по истечении первых 4 лет имеет право преимущественной покупки недвижимости. По истечении второго срока аренды (т.е. через 8 лет) можно действовать следующими способами:

• происходит молчаливое продление договора на период следующих 4 лет, который, в свою очередь, также может быть продлен;
• если одна из сторон заинтересована в продлении договора, но на других условиях, она должна сообщить о продлении договора другой стороне и сообщить желаемые условия не менее чем за 6 месяцев до истечения срока аренды.

Регистрация по месту жительства осуществляется с таким классическим договором без каких-либо проблем.

Affitto con canone concordato - договор аренды 3+2 так называемый «с оговоренной платой» является формой договора, которая применяется исключительно в муниципалитетах с высокой плотностью населения. Он был предусмотрен законодателем с целью иметь возможность устанавливать размер арендной платы исходя из потребностей рынка, а также иметь возможность исходить из реальных экономических ситуаций, возникающих в отдельно взятом городе (муниципалитете) в связи с вопросом о квартплате.

Из преимуществ можно выделить некоторые налоговые льготы для собственника-арендодателя, такой согласованный договор позволяет договаривающимся сторонам свободно определять его содержание с точки зрения обязательств, вытекающих из самого договора, но связывает их с точки зрения стоимости возмещения и срока действия договора.
Величина возмещения (вознаграждения) заранее определяется на основе стандартных договорных моделей, совместно подготовленных на местном уровне ассоциациями, представляющими владельцев и арендаторов.

Срок аренды установлен, однако, самим законом, который в обязательном порядке устанавливает его в 3 года. По истечении 3 лет или по истечении первого срока аренды стороны могут:

• заключить новый договор аренды;
• в случае если новый договор аренды не будет заключен, закон предусматривает продление срока аренды еще на 2 года, при условии, что арендодатель не предпринял мер для расторжения договора т.е. не направил надлежащее уведомление в адрес арендатора за 6 месяцев до истечения трехлетнего срока.

Affitto transitorio - временная (транзитная аренда) особый тип арендных отношений, в котором жилое помещение передается для нетуристических, временных нужд. При таком типе договора арендодатель предоставляет на ограниченный период времени и для четко определенной временной потребности пользование имуществом, предназначенным для проживания арендатора, при уплате арендатором вознаграждения. Это может быть командировка, дистанционная работа, преподавательский контракт на год и т.д.
Закон определяет минимальный и максимальный срок аренды:

• минимальный срок аренды: 1 месяц;
• максимальный срок аренды: 18 месяцев.

Если стороны договариваются о продолжительности аренды менее 1 месяца, пункт становится недействительным и автоматически применяется правило о минимальной продолжительности 1 месяца. Аналогичным образом, если стороны договариваются о сроке, превышающем 18 месяцев, пункт становится недействительным, и автоматически применяется правило о максимальной продолжительности аренды, предусмотренное законом.

В случае, если договор аренды длится более 30 дней, арендодатель должен зарегистрировать договор в течение 30 дней, предоставив в течение следующих 60 дней документальное сообщение арендатору и администратору кондоминиума (если имущество находится в кондоминиуме), также в целях выполнения обязанностей по ведению реестра кондоминиумов.
В договорах аренды на переходный период нет необходимости в уведомлении, поскольку расторжение договора происходит автоматически в конце срока действия заранее установленного договора аренды.
Если одна сторона намеревается продлить срок аренды, до истечения срока она должна уведомить другую сторону заказным письмом, обоснование продления именно транзитного договора обязательно.

Постоянная регистрация по месту жительства и транзитный контракт аренды. Несмотря на практические сложности с оформлением постоянной регистрации на основании договора транзитной аренды необходимо уточнить что на основании ст. 5 Закона n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) получение постоянной регистрации возможно даже при оформление такого типа договоров аренды.

Affitto per studenti - договор найма или найма жилья для нужд студентов вуза является особым видом аренды для временного пользования студента вуза, на ограниченный период времени и по необходимости, связанной с пребыванием в университетском городке по учебе. Пользование недвижимым имуществом, предназначенным для проживания, при уплате арендатором платы, определяется количественно в соответствии с положениями конкретных территориальных договоров. Закон определяет минимальный и максимальный срок аренды данного вида:

• минимальный срок аренды: 6 месяцев;
• максимальная продолжительность аренды: 36 месяцев. Если стороны договариваются о продолжительности аренды менее 6 месяцев, пункт становится недействительным и автоматически применяется правило о минимальной продолжительности одного семестра. Также, если стороны договорились о срок, превышающий 36 месяцев, пункт является недействительным и автоматически применяется правило о максимальном сроке аренды, установленное законом.

В первый день истечения срока договор аренды автоматически продлевается на равный период, если только арендатор не уведомит арендодателя об аннулировании не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия. Аналогичной возможности расторжения договора арендодателем не предусмотрено.
В договорах найма жилья для нужд студентов вуза арендатор может отказаться от него по уважительным причинам, при условии направления арендодателю уведомления не менее чем за 3 месяца до истечения срока аренды.
Если договор заключается с несколькими арендаторами и только один из них выходит из договора (частичный выход), студенты, которые остаются в помещении до истечения срока договора аренды, должны в любом случае уплатить арендодателю всю арендную плату, с пересчетом доли каждого исходя из общего числа проживающих. Если домовладелец разрешит, оставшиеся студенты могут заменить студента, покинувшего квартиру, другим студентом.

Залог и договора аренды. Залоговый депозит часто является камнем преткновения в поиске аренды жилья. Залог имеет единственную цель предоставить владельцу сумму, которую он может использовать в том случае, если, к сожалению, имущество будет возвращено в плохом состоянии. В случае, если арендатор причинил ущерб, арендодатель сможет возместить его залогом.
По сути, обеспечительный платеж состоит из той суммы денег, которую собственник запрашивает при заключении договора аренды, чтобы обезопасить собственника квартиры от возможного ущерба, причиненного имуществу со стороны арендатора, защитить его от любых непредвиденных обстоятельств. - платежи за последние месяцы аренды и иметь гарантию возврата квартиры, по расторжении договора, в том же состоянии, в котором ее получил арендатор.
Депозит, что важно, должен быть передан арендатором арендодателю во время подписания договора аренды. Чаще всего депозит равен сумме аренды за период, согласованный сторонами как период предварительного уведомления о расторжении договора – т.е. 3-6 месяцев.
Практикуется внесение депозита наличными, путем передачи банковского чека, банковским переводом. По окончании договорных отношений, при возврате квартиры, залог должен быть возвращен арендодателем вносившему его арендатору. На практике чаще всего сумма остается у арендодателя в качестве оплаты за последние месяцы аренды.


Залог или аванс, в отличие от депозита – сумма, уплачиваемая арендодателем в момент подписания и направления арендодателю так называемого «предложения об аренде» - письменного предложения заключить договор аренды. Аванс может быть зачтен в счет первого месяца аренды.


Важный момент: коммунальные услуги. Жилые помещения как правило предоставляются с деактивированными коммунальными услугами – арендатор должен на основании подписанного договора аренды самостоятельно приступить к их активации – заключаются договоры на водоснабжение и водоотведение, поставку электричества и газа, а также договор на вывоз мусора. Как правило поставщики этих услуг остаются одними и теми же на протяжении многих лет, однако нет обязанности сохранять тех же поставщиков.

Важные реквизиты для проверки договора аренды перед подписанием.
Название договора: «Аренда жилья», чтобы убедиться, что предмет этого письма четко определен.
Стороны (арендодатель и арендатор) договора: необходимо будет указать персональные данные субъектов, подписывающих договор, а также указать, в качестве арендатора или арендодателя.
Имущество: необходимо будет указать полный адрес и кадастровые данные имущества, на которое распространяется договор аренды.
Сертификат энергоэффективности (АРЕ): в соответствии с действующим законодательством будет невозможно заключить и зарегистрировать договор аренды на законных основаниях, если сертификат энергоэффективности (APE), относящийся к собственности, не был выдан квалифицированным специалистом.
Срок аренды. В договоре обязательно должна быть дата начала и дата окончания. Кроме того, сторонам предстоит установить, будет ли и в каком случае предусмотрена возможность досрочного выхода из договора.
Арендная плата: сумма и способы оплаты арендной платы, условия оплаты, депозит - в договоре необходимо будет указать размер месячной и годовой арендной платы, способы оплаты (наличные по месту жительства арендодателя, банковский перевод и т. д.), срок, в течение которого арендная плата должна быть оплачена и сумма залога (если таковой имеется). Необходимо будет указать, что этот залог будет возвращен (или нет), в течение определенного срока с момента окончания аренды и только в том случае, если имущество будет возвращено в том состоянии, в котором оно было передано.
Расходы: необходимо будет указать, кто и в какой части должен будет оплачивать расходы, кондоминиум и прочее (вода, газ и электричество), а также любые другие расходы, которые могут быть предусмотрены.
Обязательства сторон: основополагающим аспектом, который необходимо установить, будет аспект, касающийся обязательств арендатора в отношении аренды (например, обязательство соблюдать все применимые законы, использовать имущество по установленному назначению, запрет на субаренду и др.)
Невыполнение: еще один фундаментальный аспект, который необходимо установить, касается условий платежа или нарушений условий аренды и последующих мер, которые могут быть приняты арендодателем.
Дата и подписание: дата подписания контракта не должна отсутствовать, как и подписи оговаривающих сторон.