Аренда с выкупом: альтернатива традиционной купле-продаже или ипотеке

В общем и целом, аренда с выкупом – это комбинация договоров купли-продажи и аренды. Такой тип договора урегулирован ст. 3 Декрет-закона N 133 от 12.09.2014, и характеризуется как «договоры, отличные от финансовой аренды, которые предусматривают немедленное предоставление права пользования недвижимостью, с правом арендатора приобрести ее в течение определенного срока, с зачетом части арендной платы в счет покупной цены…».

Как работает аренда с выкупом: пример
Расчет арендной платы с выкупом, а точнее суммы, подлежащей выплате арендодателю, осуществляется исходя из потребностей и пожеланий сторон.

Предположим, что недвижимость сдается в аренду за 750 Евро в месяц и что арендодатель и арендатор определили, что арендатор будет ежемесячно доплачивать 1/3 от согласованной сторонами арендной платы в качестве платежа за выкуп недвижимости. Исходя из этих условий, арендатору придется ежемесячно выплачивать 750+250 Евро, то есть в общей сложности 1000 Евро в месяц.
По истечении срока действия договора аренды, гипотетически рассчитанного на 4 года, если арендатор, руководствуясь собственными соображениями, оставляет в силе намерение выкупить объект недвижимости, то он должен будет уплатить оставшуюся сумму от оговоренной сторонами стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, на момент выкупа недвижимости арендатор формирует своеобразную «скидку» в размере 12000 евро, что соответствует ежемесячной арендной плате 250 Евро x 48 месяцев. По сравнению с традиционными предварительными соглашениями о продаже, аванс при аренде с выкупом не является залогом, который необходимо внести при подписании контракта: скорее, он сопоставим с ежемесячным платежом по ипотеке.
В качестве примера длительности действия договора аренды с правом выкупа можно привести пример аренды и сроком на 5 лет (3+2), или как описано выше – 8 лет (4+4).

В отличие от ипотеки договор аренды с правом выкупа ограничен общим сроком действия – по закону он не может заключаться более чем на 10 лет. Однако в любом случае – это дольше чем максимальный срок, установленный законом для предварительных договоров купли-продажи недвижимости (3 года).

Прочие обязательные условия договора аренды с правом выкупа:

• Чтобы иметь юридическую силу, договор должен быть зарегистрирован. Недвижимость не может быть предметом залога или обращения взыскания по требованию третьих лиц (кредиторов продавца).
• Собственник недвижимости может потребовать расторжения договора в случае неуплаты, нарушения сроков уплаты установленных договором платежей.

Для каких объектов недвижимости возможна аренда с правом выкупа?
В аренду с выкупом может входить любая недвижимость: квартиры, магазины, офисы, земля и строящаяся недвижимость. Очевидно, что такой тип договора предоставляет определенные преимущества для строительных компаний, для которых аренда с выкупом становится отличным инструментом оплаты рассрочки по ипотеке, заключенной с банковскими учреждениями на строительство.
В случае со строящейся недвижимостью предусмотрена защита покупателя: в случае банкротства строительной компании, договор продолжает действовать.

Различные типы (формулы) договора
Как предполагается, заинтересованные стороны имеют определенную свободу действий при составлении договора, пределы которой установлены законодательством. В договоре купли-продажи могут быть предусмотрены различные формулы:

• Аренда с целью последующей покупки: это фактическая формула аренды с выкупом, которая устанавливает, что договор аренды предшествует договору купли-продажи. Платежи, выплачиваемые в течение многих лет, будут частично использованы для оплаты приобретаемой недвижимости. Стоимость недвижимости должна быть указана в договоре и не может меняться с течением времени, как и ежемесячная плата. Арендатор приобретает право собственности после уплаты полной стоимости недвижимости.
• Покупка с одновременной арендой: этот тип аренды с выкупом предполагает немедленную продажу недвижимости по цене, установленной продавцом и покупателем, с отсрочкой остатка суммы на определенный период времени. Согласно этой модели соглашения, если суммы не выплачиваются регулярно, имущество вернется в руки первоначального владельца; эта гарантия делает покупку в аренду гораздо более подержанной, чем предыдущая модель. На бюрократическом уровне это предполагает заключение двух договоров: одного на аренду и другого на продажу. Последний регистрируется и имеет максимальный срок действия 10 лет.
• Nuda proprieta’ (т.н. «голая собственность»): Этот тип договора известен в России как пожизненная рента. На основании такого договора собственник продает недвижимость, но может остаться и жить там пожизненно. Преимущество для покупателя заключается в покупке дома по интересной цене, рассчитываемой властями с учетом возраста владельцев (предложения о цене продажи действительно заметно отличаются от среднерыночных).
• Аренда с автоматическим выкупом: на практике малоиспользуемый, предусматривает автоматический переход права собственности после уплаты всех предусмотренных договором платежей.
• Продажа с сохранением титула: дает большие гарантии собственникам, поскольку в случае неуплаты рассрочки они могут потребовать расторжения договора аренды с правом выкупа своего имущества, вернув часть полученных сумм.

Преимущества
Аренда с выкупом особенно удобна для тех, кто хочет купить дом, но не имеет сразу необходимой ликвидности для продолжения работы и не хочет или не может выбрать ипотеку в банке.
Как и все виды договоров аренды, это решение также имеет некоторые плюсы и минусы для тех, кто заключает этот тип договора. Для арендатора преимуществами могут стать:

• Свободный выбор, покупать или нет объект недвижимости в конце периода аренды;
• Арендатор может получить недвижимость в свое распоряжение немедленно;
• Легкость выезда из объекта недвижимости в случае его необходимости его возврата;
• Арендатору не нужно платить IMU за дом;
• Часть арендной платы направляется на покупку, поэтому в отличие от обычных договоров аренды арендатор не теряет деньги с течением времени;
• Благодаря этому договору арендатор может доказать банкам свою надежность при последующих покупках посредством целевого финансирования или ипотеки;
• Аренда с правом выкупа может быть особенно выгодным решением для тех, кто имеет номер плательщика НДС и работает фрилансером.

Для арендатора, который ищет некоторую гибкость и при этом не хочет выбирать между покупкой и арендой, это может быть подходящим решением. Однако преимущества также могут быть удобны для домовладельца, заключающего договор аренды с правом выкупа. В частности:

• Владелец каждый месяц получает более высокую оплату, чем сумма, выплачиваемая арендатором по обычному договору аренды;
• Владелец дома остается владельцем в течение определенного периода времени и не обязательно теряет собственность;
• Для собственника такое решение может быть удобно в случае неиспользуемого имущества;

Недостатки
Хотя, с одной стороны, покупка с правом выкупа может быть приемлемым решением для арендаторов и владельцев, в некотором смысле следует помнить, что у заключения этого соглашения есть недостатки. В частности, основными минусами для арендаторов являются следующие:

• Арендатор ежемесячно платит более высокую сумму, чем по обычному договору аренды;
• В течение определенного периода арендатор не является собственником объекта недвижимости;
• В случае если арендатор решит не совершать покупку, уплаченная с этой целью сумма в ряде случаев не возвращается;
• В случае, если арендатор решит не покупать жилье, он может оказаться в положении, когда ему придется переехать, поскольку не всегда можно договориться о продолжении аренды;
• Общая цена покупки дома может быть выше, чем при прямой покупке.

Собственникам также необходимо задуматься о некоторых недостатках:

• В некоторых случаях, если арендатор откажется от покупки, собственнику придется вернуть ему сумму, соответствующую доле, выделенной на покупку;
• Собственник не может понуждать арендатора совершить покупку, если это прямо не прописано в договоре;
• Собственник остается таковым в течение длительного периода, за который ему придется платить все налоги на дом, например, IMU. Арендатор платит только TARI;
• Собственник не может воспользоваться налоговыми льготами «первого дома» (prima casa);

Наконец, собственник может долгое время не знать, кому будет принадлежать недвижимость в будущем, и, если она не будет куплена, он может оказаться в ситуации, когда придется выставить недвижимость обратно на рынок.