РАЗБОР ПРАКТИКИ
Продажа недвижимого имущества физическим лицом в Российской Федерации: налоговые последствия
Разбираем на примере двух типичных ситуаций
Если резидент Италии владеет видами дохода, которые облагаются налогами в России, Италия при определении своих подоходных налогов может включать в налогооблагаемую базу указанные виды доходов, если иное не предусмотрено специальными положениями Конвенции.
В этом случае Италия вычтет из рассчитанных таким образом налогов подоходный налог, уплаченный в России, но только в пределах суммы, не превышающей той части указанного итальянского налога, которая соответствует пропорции, в которой такие виды доходов относятся ко всему доходу.
В этом случае Италия вычтет из рассчитанных таким образом налогов подоходный налог, уплаченный в России, но только в пределах суммы, не превышающей той части указанного итальянского налога, которая соответствует пропорции, в которой такие виды доходов относятся ко всему доходу.
Продажа недвижимого имущества физическим лицом в Российской Федерации: налоговые последствия
Рассмотрим две ситуации.
Ситуация 1.
Физическое лицо, имеющее статус резидента Российской Федерации, продает недвижимое имущество и покидает территорию Российской Федерации после того, как пробыл в России более 183 дней в календарном году продажи недвижимого имущества.
Как определяется в России порядок налогообложения в таком случае?
Общий ответ:
Физическое лицо, владеющее недвижимостью меньше 5 (3) лет должно будет представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, отразить полученный доход, исчислить и уплатить НДФЛ в установленные НК РФ сроки, при исчислении налога необходимо будет учитывать кадастровую стоимость недвижимого имущества, при этом если имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то доход может быть уменьшен на сумму имущественного вычета в размере 1 млн (250 тыс.) или документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности то может быть использован профессиональный вычет. Ставка составит 13%.
Ситуация 2.
Физическое лицо, имеющее статус резидента Российской Федерации на начало календарного года, продает квартиру и покидает территорию Российской Федерации до того, как пробыл 183 дня в календарном году продажи недвижимого имущества, или лицо не имело и не приобрело статус налогового резидента в году, в котором продавалось недвижимое имущество.
Как определяется в России порядок налогообложения в таком случае?
Общий ответ:
Физическое лицо, владеющее недвижимостью меньше 5 (3) лет должно будет представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, отразить полученный доход, исчислить и уплатить НДФЛ в установленные НК РФ сроки, при исчислении налога необходимо будет учитывать кадастровую стоимость недвижимого имущества. Вычеты применить будет нельзя. Ставка составит 30%. Можно будет устранить двойное налогообложение в порядке, определяемом Конвенцией об избежании двойного налогообложения.
Общие условия:
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Условия освобождения дохода от налогообложения. Применение статьи 217.1 НК РФ.
Исключение доходов от продажи недвижимости из объектов обложения зависит от сроков владения такой недвижимостью, при этом резидентный статус на этот порядок не оказывает влияния.
Основное правило гласит, что если имущество находилось в собственности налогоплательщика пять лет и более, то доходы его продажи не являются объектами налогообложения, а значит не облагаются НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется обычно со дня государственной регистрации права собственности на него, однако может быть предусмотрен и другой порядок, например, по договору долевого участия (далее - ДДУ) минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости указанной квартиры в соответствии с договором участия в долевом строительстве.
Пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ дополнительно определены случаи, когда предельный срок владения составляет не 5 лет, а 3 года. К ним относятся следующие:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено в порядке наследования (с даты смерти наследодателя определяется срок владения) или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
2) на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в отношении жилого помещения, доли в праве собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. В случае соблюдения указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилое помещение, и на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. В случае продажи нескольких жилых помещений, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет и государственная регистрация перехода права собственности на которые от налогоплательщика к покупателю осуществлена в один день, трехлетний срок не применяется;
3) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества (для налоговых периодов начиная с 2024г.).
Особенности расчета налога, если нет освобождения:
Если освобождения нет, то расчет налога осуществляется исходя из вырученных от продажи средств с учетом особенностей определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, которые установлены статьей 214.10 НК. Согласно пункту 2 статьи 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Ситуация 1.
Резиденты могут применять имущественный налоговый вычет(п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ) в виде уменьшения доходов от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности):
- на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 млн. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов (дач), земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб., - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- или на сумму на фактически произведенных и документально подтвержденных расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если размер дохода не превышает имущественного вычета, то декларацию можно не подавать (п. 2 ст. 214.10, абз. 2 - 3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3 - 5 п. 4 ст. 229 НК РФ), однако во всех остальных случаях декларация подается по общим правилам (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются по ставке, предусмотренной п. 1.1 ст. 224 НК РФ, - 13% (п. 6 ст. 210 НК РФ).
Ситуация 2.
На основании абзаца второго подпункта 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.
Таким образом, доход, полученный физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке по ставке в размере 30 процентов без применения имущественного налогового вычета, установленного статьей 220 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Конвенции между Правительством РФ и Правительством Итальянской Республики от 09.04.1996 "Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения" доходы от отчуждения недвижимого имущества, определенного в пункте 2 статьи 6, могут облагаться налогом в том Договаривающемся Государстве, в котором такое имущество расположено (в настоящее время действие данной статьи приостановлено).
Согласно п. 2 ст. 24 Конвенции применительно к Италии двойное налогообложение будет устраняться следующим образом.
Если резидент Италии владеет видами дохода, которые облагаются налогами в России, Италия при определении своих подоходных налогов может включать в налогооблагаемую базу указанные виды доходов, если иное не предусмотрено специальными положениями Конвенции.
В этом случае Италия вычтет из рассчитанных таким образом налогов подоходный налог, уплаченный в России, но только в пределах суммы, не превышающей той части указанного итальянского налога, которая соответствует пропорции, в которой такие виды доходов относятся ко всему доходу.
Однако никакой вычет не будет предоставляться, если с вида дохода в Италии удержан окончательный налог у источника по заявлению получателя такого дохода в соответствии с итальянским законодательством. Это означает, что иностранный налог должен быть уплачен до момента окончания срока подачи налоговой декларации в Италии.
Общий порядок подачи декларации и уплаты:
Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, Она может быть подана по месту жительства, месту пребывания, а в случае их отсутствия - по месту нахождения недвижимого имущества, через личный кабинет налогоплательщика, МФЦ или направлена по почте. К ней прилагаются все необходимые документы, подтверждающие продажу и стоимость продажи, если есть право на вычет, то подтверждающие размеры вычета.
За нарушение срока подачи налоговой декларации предусмотрена штраф, который составляет 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога за каждый месяц просрочки, но не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). Соответственно, если лицо подаст налоговую декларацию позже установленного срока, но до даты уплаты налога, то штраф составит 1000 рублей.
Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Стоит учесть, что по общему правилу за неуплату налога в срок предусмотрен штраф (20 % от суммы неуплаченного налога, который может быть уменьшен при смягчающих обстоятельствах или увеличен в два раза при наличии отягчающих обстоятельств или наличии умысла).
Однако лицо не привлекается к ответственности, если (п. п. 1 - 4 ст. 11.3, п. п. 1 - 4 ст. 75, ст. 122 НК РФ):
- налог исчислен верно в представленной декларации, но не уплачен;
- или если до дня вынесения решения о привлечении к ответственности непрерывно имелось достаточное положительное сальдо единого налогового счета.
Необходимо учитывать, что налоговый орган может проводить камеральную проверку в случае выявления факта продажи или дарения имущества без предоставленной налогоплательщиком декларации, на основе имеющихся у него сведений (п. 1.1 ст. 88 НК РФ).
Рассмотрим две ситуации.
Ситуация 1.
Физическое лицо, имеющее статус резидента Российской Федерации, продает недвижимое имущество и покидает территорию Российской Федерации после того, как пробыл в России более 183 дней в календарном году продажи недвижимого имущества.
Как определяется в России порядок налогообложения в таком случае?
Общий ответ:
Физическое лицо, владеющее недвижимостью меньше 5 (3) лет должно будет представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, отразить полученный доход, исчислить и уплатить НДФЛ в установленные НК РФ сроки, при исчислении налога необходимо будет учитывать кадастровую стоимость недвижимого имущества, при этом если имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то доход может быть уменьшен на сумму имущественного вычета в размере 1 млн (250 тыс.) или документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности то может быть использован профессиональный вычет. Ставка составит 13%.
Ситуация 2.
Физическое лицо, имеющее статус резидента Российской Федерации на начало календарного года, продает квартиру и покидает территорию Российской Федерации до того, как пробыл 183 дня в календарном году продажи недвижимого имущества, или лицо не имело и не приобрело статус налогового резидента в году, в котором продавалось недвижимое имущество.
Как определяется в России порядок налогообложения в таком случае?
Общий ответ:
Физическое лицо, владеющее недвижимостью меньше 5 (3) лет должно будет представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, отразить полученный доход, исчислить и уплатить НДФЛ в установленные НК РФ сроки, при исчислении налога необходимо будет учитывать кадастровую стоимость недвижимого имущества. Вычеты применить будет нельзя. Ставка составит 30%. Можно будет устранить двойное налогообложение в порядке, определяемом Конвенцией об избежании двойного налогообложения.
Общие условия:
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Условия освобождения дохода от налогообложения. Применение статьи 217.1 НК РФ.
Исключение доходов от продажи недвижимости из объектов обложения зависит от сроков владения такой недвижимостью, при этом резидентный статус на этот порядок не оказывает влияния.
Основное правило гласит, что если имущество находилось в собственности налогоплательщика пять лет и более, то доходы его продажи не являются объектами налогообложения, а значит не облагаются НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 - 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется обычно со дня государственной регистрации права собственности на него, однако может быть предусмотрен и другой порядок, например, по договору долевого участия (далее - ДДУ) минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости указанной квартиры в соответствии с договором участия в долевом строительстве.
Пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ дополнительно определены случаи, когда предельный срок владения составляет не 5 лет, а 3 года. К ним относятся следующие:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено в порядке наследования (с даты смерти наследодателя определяется срок владения) или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
2) на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в отношении жилого помещения, доли в праве собственности на жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. В случае соблюдения указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположено жилое помещение, и на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. В случае продажи нескольких жилых помещений, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет и государственная регистрация перехода права собственности на которые от налогоплательщика к покупателю осуществлена в один день, трехлетний срок не применяется;
3) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества (для налоговых периодов начиная с 2024г.).
Особенности расчета налога, если нет освобождения:
Если освобождения нет, то расчет налога осуществляется исходя из вырученных от продажи средств с учетом особенностей определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, которые установлены статьей 214.10 НК. Согласно пункту 2 статьи 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Ситуация 1.
Резиденты могут применять имущественный налоговый вычет(п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ) в виде уменьшения доходов от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности):
- на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 млн. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов (дач), земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб., - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- или на сумму на фактически произведенных и документально подтвержденных расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если размер дохода не превышает имущественного вычета, то декларацию можно не подавать (п. 2 ст. 214.10, абз. 2 - 3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3 - 5 п. 4 ст. 229 НК РФ), однако во всех остальных случаях декларация подается по общим правилам (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются по ставке, предусмотренной п. 1.1 ст. 224 НК РФ, - 13% (п. 6 ст. 210 НК РФ).
Ситуация 2.
На основании абзаца второго подпункта 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.
Таким образом, доход, полученный физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке по ставке в размере 30 процентов без применения имущественного налогового вычета, установленного статьей 220 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Конвенции между Правительством РФ и Правительством Итальянской Республики от 09.04.1996 "Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения" доходы от отчуждения недвижимого имущества, определенного в пункте 2 статьи 6, могут облагаться налогом в том Договаривающемся Государстве, в котором такое имущество расположено (в настоящее время действие данной статьи приостановлено).
Согласно п. 2 ст. 24 Конвенции применительно к Италии двойное налогообложение будет устраняться следующим образом.
Если резидент Италии владеет видами дохода, которые облагаются налогами в России, Италия при определении своих подоходных налогов может включать в налогооблагаемую базу указанные виды доходов, если иное не предусмотрено специальными положениями Конвенции.
В этом случае Италия вычтет из рассчитанных таким образом налогов подоходный налог, уплаченный в России, но только в пределах суммы, не превышающей той части указанного итальянского налога, которая соответствует пропорции, в которой такие виды доходов относятся ко всему доходу.
Однако никакой вычет не будет предоставляться, если с вида дохода в Италии удержан окончательный налог у источника по заявлению получателя такого дохода в соответствии с итальянским законодательством. Это означает, что иностранный налог должен быть уплачен до момента окончания срока подачи налоговой декларации в Италии.
Общий порядок подачи декларации и уплаты:
Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, Она может быть подана по месту жительства, месту пребывания, а в случае их отсутствия - по месту нахождения недвижимого имущества, через личный кабинет налогоплательщика, МФЦ или направлена по почте. К ней прилагаются все необходимые документы, подтверждающие продажу и стоимость продажи, если есть право на вычет, то подтверждающие размеры вычета.
За нарушение срока подачи налоговой декларации предусмотрена штраф, который составляет 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога за каждый месяц просрочки, но не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). Соответственно, если лицо подаст налоговую декларацию позже установленного срока, но до даты уплаты налога, то штраф составит 1000 рублей.
Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Стоит учесть, что по общему правилу за неуплату налога в срок предусмотрен штраф (20 % от суммы неуплаченного налога, который может быть уменьшен при смягчающих обстоятельствах или увеличен в два раза при наличии отягчающих обстоятельств или наличии умысла).
Однако лицо не привлекается к ответственности, если (п. п. 1 - 4 ст. 11.3, п. п. 1 - 4 ст. 75, ст. 122 НК РФ):
- налог исчислен верно в представленной декларации, но не уплачен;
- или если до дня вынесения решения о привлечении к ответственности непрерывно имелось достаточное положительное сальдо единого налогового счета.
Необходимо учитывать, что налоговый орган может проводить камеральную проверку в случае выявления факта продажи или дарения имущества без предоставленной налогоплательщиком декларации, на основе имеющихся у него сведений (п. 1.1 ст. 88 НК РФ).
Следите за обновлениями
Подписывайтесь на обновления и телеграм-канал чтобы быть в курсе актуальной информации, или запрашивайте индивидуальную консультацию: